結(jié)合我們的調(diào)研，目前城投企業(yè)的土地開發(fā)業(yè)務(wù)主要包含兩類：一類是城投企業(yè)通過(guò)規(guī)范方式（市場(chǎng)化或政府劃撥）獲取土地使用權(quán)，并依據(jù)規(guī)劃進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)；一類是城投企業(yè)接受地方政府（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）委托的方式進(jìn)行土地整理等開發(fā)業(yè)務(wù)。
其中，第一類業(yè)務(wù)主要關(guān)注土地使用權(quán)的取得方式是否合規(guī)，后續(xù)開發(fā)多為房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)；第二類業(yè)務(wù)是城投企業(yè)開展最廣泛的業(yè)務(wù)，即接受委托開展儲(chǔ)備土地的征拆或一級(jí)開發(fā)階段的平整等業(yè)務(wù)。
本篇研究針對(duì)上述兩類業(yè)務(wù)，重點(diǎn)解析城投企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)范方式，以及委托代建模式下城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)處理模式。
一、城投企業(yè)獲得土地使用權(quán)的規(guī)范方式
分稅制改革后中央和地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)不匹配，導(dǎo)致地方政府的投融資存在較大資金缺口，為彌補(bǔ)這一部分資金缺口，城投企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。根據(jù)國(guó)發(fā)〔2010〕19號(hào)，地方政府融資平臺(tái)指由地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過(guò)財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
多數(shù)城投企業(yè)是地方政府以少量財(cái)政撥款配比較大規(guī)模土地資產(chǎn)注入的方式成立的，因此在成立之初其賬面即擁有較大規(guī)模土地資產(chǎn)。在發(fā)展之初城投企業(yè)和地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能劃分不明確，城投企業(yè)實(shí)際承擔(dān)了土地儲(chǔ)備的職能，并以儲(chǔ)備土地抵押等方式向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資，或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將融資資金以各種名義轉(zhuǎn)移至城投企業(yè)。
2010年以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)集中出臺(tái)多項(xiàng)政策法規(guī)，厘清城投企業(yè)和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的關(guān)系，禁止城投企業(yè)從事土地儲(chǔ)備工作，不斷規(guī)范城投企業(yè)獲取土地的方式。目前，城投企業(yè)獲得國(guó)有土地使用權(quán)的兩種規(guī)范方式為：一是對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)、住宅、工業(yè)和綜合用地等建設(shè)用地，城投企業(yè)必須通過(guò)市場(chǎng)化方式有償取得，并及時(shí)、足額繳納土地出讓金。二是對(duì)于不以盈利為目的或非盈利性的公租房、保障房和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地等用地，以及國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，城投企業(yè)可以通過(guò)政府劃撥方式無(wú)償獲得土地使用權(quán)，但前提是必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)并嚴(yán)格將土地用于指定用途。
（一）以市場(chǎng)化方式有償獲得土地使用權(quán)
土地出讓是土地供應(yīng)的一種方式，是指對(duì)納入土地儲(chǔ)備系統(tǒng)的土地，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)客觀需要和土地供應(yīng)計(jì)劃，向市場(chǎng)供應(yīng)土地的行為。目前土地使用權(quán)的出讓主要包括兩種方式：一種是以不公開方式所進(jìn)行的協(xié)議出讓；另一種是以公開方式進(jìn)行的招標(biāo)、拍賣或掛牌交易。其中，公開出讓方式主要包括招標(biāo)出讓、拍賣出讓和掛牌出讓（簡(jiǎn)稱“招拍掛”）?！锻恋胤ā芳皣?guó)土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國(guó)有土地。同時(shí)，嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍，確實(shí)不用采用“招拍掛”方式的才采用協(xié)議方式。以市場(chǎng)化方式取得土地使用權(quán)多見于城投企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。此種方式下，城投企業(yè)作為市場(chǎng)主體參與國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，即城投企業(yè)依據(jù)市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布的公告，參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)、競(jìng)買或協(xié)議出讓，繳納土地出讓金后獲得土地使用權(quán)，計(jì)入“存貨”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目。城投企業(yè)獲取土地使用權(quán)后，依據(jù)規(guī)劃開展后續(xù)經(jīng)營(yíng)性開發(fā)，土地出讓金計(jì)入相關(guān)項(xiàng)目總投資。
（二）以劃撥方式獲得土地使用權(quán)
根據(jù)《土地管理法》第五十四條規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。依據(jù)《土地管理法》及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，劃撥地主要以無(wú)償方式取得，有償劃撥也只需支付少量的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，這些費(fèi)用遠(yuǎn)比土地使用權(quán)出讓金少?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第22條2款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。同時(shí)，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第45條規(guī)定[1]的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！?br/>
[1]第45條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者通常是國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、人民團(tuán)體以及由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位等。將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償劃撥上述單位使用，其目的是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公益事業(yè)的需要，具有社會(huì)公益性。城投企業(yè)作為由地方政府出資成立并承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資職能的地方國(guó)有企業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中亦通過(guò)劃撥方式獲取了較大規(guī)模的土地使用權(quán)。目前城投企業(yè)的存量的劃撥土地使用權(quán)主要包括政府歷史注入的劃撥土地和業(yè)務(wù)發(fā)展新增的劃撥用地。
歷史注入的劃撥土地方面，在前期地方政府向城投企業(yè)以劃撥的名義注入大量的土地，劃撥地原則上不能用于抵押貸款，若城投企業(yè)要將該土地用于建設(shè)或轉(zhuǎn)讓，必須按照規(guī)定補(bǔ)繳足額的土地出讓金，將土地使用權(quán)類型由“劃撥”更改為“出讓”。新增劃撥土地方面，按照《土地管理法》、《劃撥用地名錄》、《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》等文件要求，以劃撥方式獲得土地的，必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)并嚴(yán)格用于指定用途，劃撥地主要用于道路、水利等基礎(chǔ)設(shè)施和公租房、保障房等公益性事業(yè)。會(huì)計(jì)處理方面，城投企業(yè)獲得政府注入劃撥性質(zhì)的土地時(shí)，通常借方計(jì)“存貨”或者“投資性房地產(chǎn)”科目，貸方計(jì)“資本公積”科目。
需要注意的是，城投企業(yè)賬面存在的劃撥地，若抵押需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批流程，且劃撥用地變現(xiàn)可能會(huì)出現(xiàn)因土地性質(zhì)或流程復(fù)雜導(dǎo)致折價(jià)的情況，因此在評(píng)估劃撥地資產(chǎn)質(zhì)量時(shí)，要考慮劃撥地的實(shí)際可變現(xiàn)價(jià)值，關(guān)注劃撥地入賬價(jià)值是否存在高估；若涉及劃撥地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，則需變更土地使用權(quán)類型并補(bǔ)繳土地出讓金后方可進(jìn)行，同時(shí)需關(guān)注城投企業(yè)的現(xiàn)金流情況，判斷土地出讓金的繳納是否會(huì)影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)等。
二、城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)解析
土地儲(chǔ)備的基本流程包括土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)存和上市流轉(zhuǎn)。城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)主要為城投企業(yè)受各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托，進(jìn)行土地的前期開發(fā)整理工作，是土地儲(chǔ)備環(huán)鏈中最重要的一環(huán)。因此，在解析城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)之前，我們需要分析一下土地儲(chǔ)備相關(guān)內(nèi)容。
《土地儲(chǔ)備管理辦法》明確土地儲(chǔ)備的含義為：市、縣級(jí)人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。具體流程包括制定儲(chǔ)備計(jì)劃、確定入庫(kù)儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)、前期開發(fā)、管護(hù)與供應(yīng)。
圖1：土地業(yè)務(wù)的基本流程
土地儲(chǔ)備是土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)存和土地出讓的全過(guò)程，指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，對(duì)收購(gòu)和收回的土地進(jìn)行初步開發(fā)，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍焙螅瑢⑵浼{入土地儲(chǔ)備庫(kù)，以備供地之需的行為。目的在于調(diào)控城市建設(shè)用地的需求，建立“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)水龍頭放水”的土地統(tǒng)一供應(yīng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的絕對(duì)控制，杜絕多頭供地局面的出現(xiàn)。
土地收購(gòu)是指各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照城市政府授權(quán)或者經(jīng)人大通過(guò)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，依照或遵照有關(guān)章程，通過(guò)征用、收回、置換或整理等方式，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)由集體或其他土地使用者手中向政府集中。根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》可以納入土地儲(chǔ)備范圍的土地包括：（1）依法收回的國(guó)有土地；（2）收購(gòu)的土地；（3）行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地；（4）已辦理農(nóng)用地專用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；（5）其他依法取得的土地。
土地前期開發(fā)是土地儲(chǔ)備環(huán)鏈中最重要的一環(huán)，期間需要較大規(guī)模的資金投入，是土地資產(chǎn)價(jià)值顯現(xiàn)和提升的核心環(huán)節(jié)。根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》，進(jìn)行道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，應(yīng)通過(guò)公開招標(biāo)方式選擇工程設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位，不得通過(guò)下設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程建設(shè)。由于各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通常為縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國(guó)土資源主管部門、承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位，不具備土地整理開發(fā)相關(guān)資質(zhì)，因此多通過(guò)委托代建方式推進(jìn)土地一級(jí)開發(fā)，城投企業(yè)是最主要的受托方。即在土地儲(chǔ)備過(guò)程中土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與城投企業(yè)構(gòu)建委托代理關(guān)系，在土地收購(gòu)階段涉及到的拆遷安置補(bǔ)償，或者在土地一級(jí)開發(fā)階段相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托城投企業(yè)負(fù)責(zé)。
（一）土地開發(fā)業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容和流程
城投企業(yè)承擔(dān)的土地開發(fā)業(yè)務(wù)主要為接受政府或其授權(quán)方委托，對(duì)地塊內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、圍擋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并進(jìn)行土地平整，滿足必要的“通平”要求，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”、“九通一平[2]”的建設(shè)條件或出讓條件。
“一平”為土地自然地貌平整，“九通”為通市政道路、雨水、污水、自來(lái)水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線。
一般來(lái)講，土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)流程包括：土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃（包括調(diào)研、規(guī)劃意見以及城市規(guī)劃和土地控制性規(guī)劃的落實(shí)）——征地拆遷（主要涉及征拆方案協(xié)商、拆遷推進(jìn)、拆遷補(bǔ)償?shù)龋恋仄秸恋仳?yàn)收——土儲(chǔ)中心收回土地——上市“招拍掛”（根據(jù)當(dāng)年土地出讓指標(biāo)）——出讓土地及土地出讓金的回收。
在土地一級(jí)開發(fā)的流程中，土地的原始權(quán)屬在征地拆遷過(guò)程中注銷，又在平整、驗(yàn)收后重新獲得新的權(quán)證（土地證），并通過(guò)二級(jí)出讓完成權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓。如果原始土地為農(nóng)用地，還需要符合國(guó)家農(nóng)用地征收的相關(guān)要求，取得新增建設(shè)用地指標(biāo)，若原始土地與最終出讓土地性質(zhì)不同也需要進(jìn)行性質(zhì)變更，如“工業(yè)用地”轉(zhuǎn)為“商住用地”。
（二）城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)模式
土地前期開發(fā)的征地拆遷、土地平整環(huán)節(jié)需要大量的資金投入，2013年之前，城投企業(yè)承擔(dān)了主要的融資職能，2014年以來(lái)城投企業(yè)土地儲(chǔ)備融資職能逐步弱化，土地儲(chǔ)備資金主要通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券來(lái)籌措資金。在此背景下，城投企業(yè)土地開發(fā)的業(yè)務(wù)模式主要分為以下三種。
1、傳統(tǒng)模式
城投企業(yè)與政府簽署土地開發(fā)協(xié)議，負(fù)責(zé)征地拆遷以及補(bǔ)償款的支付（包括拆遷補(bǔ)償款、工程施工款、資金成本和相關(guān)稅費(fèi)）、土地性質(zhì)變更稅費(fèi)等支出。平整后的土地達(dá)到上市的標(biāo)準(zhǔn)和要求后，由土儲(chǔ)中心掛牌出讓，出讓完成后，政府將扣除相關(guān)稅費(fèi)后的土地出讓收益全額返還至城投企業(yè)。該模式是《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）頒布前，城投企業(yè)從事土地開發(fā)業(yè)務(wù)的主要模式，但該模式下城投企業(yè)仍承擔(dān)一定的融資職能，且土地出讓收益全額返還屬于政策限制的范圍，所以目前上述模式僅部分歷史遺留項(xiàng)目仍在使用。
2、政府采購(gòu)模式
財(cái)綜〔2016〕4號(hào)文明確：每個(gè)縣級(jí)以上（含縣級(jí)）法定行政區(qū)劃原則上只能設(shè)置一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地儲(chǔ)備工作只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投企業(yè)等其他機(jī)構(gòu)一律不得再?gòu)氖滦略鐾恋貎?chǔ)備工作。地方國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)積極探索政府購(gòu)買土地征收、收購(gòu)、收回涉及的拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極探索通過(guò)政府采購(gòu)實(shí)施儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)，包括與儲(chǔ)備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也即土地征收、收購(gòu)、收回涉及的拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)可采用政府購(gòu)買服務(wù)模式，購(gòu)買主體是國(guó)土資源部門。道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可采用政府采購(gòu)模式，采購(gòu)主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。2017年6月，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購(gòu)買服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知》（財(cái)預(yù)〔2017〕87號(hào)），嚴(yán)禁將“儲(chǔ)備土地前期開發(fā)”作為政府購(gòu)買服務(wù)項(xiàng)目，限制地方政府以政府購(gòu)買服務(wù)的名義違法違規(guī)融資，進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備前期開發(fā)的資金來(lái)源。因此，城投企業(yè)通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)模式開展土地開發(fā)業(yè)務(wù)也僅是曇花一現(xiàn)，目前僅存少量未完工項(xiàng)目。
3、委托代建模式
目前城投企業(yè)普遍采用的模式為，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備，通過(guò)簽署委托協(xié)議的方式委托城投企業(yè)負(fù)責(zé)具體工作，主要包括制定計(jì)劃、實(shí)施土地前期開發(fā)等。在該模式下，城投企業(yè)不承擔(dān)融資職能，業(yè)務(wù)委托方按照工程進(jìn)度進(jìn)行資金撥付，城投企業(yè)按照一定比例收取委托代建費(fèi)用。在實(shí)際情況中，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，各地土地出讓情況存在波動(dòng)和不確定性，城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)的資金撥付普遍存在滯后的情況。
不同區(qū)域城投企業(yè)在會(huì)計(jì)做賬上可能存在一定的差異，部分企業(yè)會(huì)涉及到其他應(yīng)收賬款、資本公積等會(huì)計(jì)科目。
三、城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注
目前城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)的資金平衡方式較明確，但由于土地開發(fā)投資與出讓存在的時(shí)間差，因此，土地開發(fā)業(yè)務(wù)存在一定的資金期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一是業(yè)務(wù)開展是否規(guī)范，委托方是否嚴(yán)格按照委托代建協(xié)議約定，按時(shí)足額支付土地開發(fā)款項(xiàng)，二是區(qū)域已開發(fā)的土地能否及時(shí)出讓，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)的良性滾動(dòng)，并為區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供相對(duì)持續(xù)而穩(wěn)定的資金來(lái)源。影響城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)資金按時(shí)足額結(jié)算的不利因素有：
區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)呈下跌狀態(tài)。在此情況下，地方政府為穩(wěn)定區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，通常會(huì)放緩區(qū)域土地供應(yīng)，推遲地塊上市流轉(zhuǎn)
存量土地開發(fā)的規(guī)模過(guò)大，沒(méi)有考慮到市場(chǎng)的消化能力。部分城投企業(yè)所處區(qū)域可出讓土地規(guī)模較大，超過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)新增建設(shè)用地的需求，未來(lái)土地出讓存在較大不確定性，加劇區(qū)域城投企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和付息壓力。
開發(fā)的土地拆遷成本過(guò)高。這種情況主要出現(xiàn)在舊城區(qū)的地塊，相關(guān)地塊征收補(bǔ)償成本較高，而區(qū)域內(nèi)土地整體增值速度較慢，土地開發(fā)業(yè)務(wù)難以收回成本。
開發(fā)地塊位于經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不明確的園區(qū)或城市邊緣。這種情況下，土地出讓進(jìn)度受周邊相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)和招商引資的進(jìn)度等影響較大，若招商不及預(yù)期，地塊將難以出讓。
城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)資金受擠壓，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。2017年5月財(cái)預(yù)〔2017〕50號(hào)要求“不得承諾將儲(chǔ)備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺(tái)公司償債資金來(lái)源”；2020年9月中辦、國(guó)辦《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》明確，從“十四五”第一年開始，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例；到“十四五”期末，以?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達(dá)到50%以上。受上述政策影響，未來(lái)城投企業(yè)從政府土地出讓收入中獲取的資金將面臨一定程度的壓縮。
在考察城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)其信用品質(zhì)的影響時(shí)主要需要從以下幾方面進(jìn)行關(guān)注，對(duì)于已完成的土地項(xiàng)目關(guān)注：整治成本、出讓計(jì)劃、權(quán)證辦理情況、出讓進(jìn)度、回款情況及出讓收入返還比例。對(duì)于開發(fā)中的土地項(xiàng)目關(guān)注：土地使用權(quán)性質(zhì)、位置及權(quán)屬情況、當(dāng)前區(qū)域土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、土地整治成本、可整治土地面積、可出讓土地面積、計(jì)劃總投資及未來(lái)剩余投資等。
通過(guò)上述方面可以對(duì)城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)的資金壓力及未來(lái)平衡進(jìn)行判斷。在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中，大部分的城投企業(yè)在土地開發(fā)業(yè)務(wù)中存在不同程度的資金墊付，對(duì)于城投企業(yè)來(lái)說(shuō)，從事土地開發(fā)業(yè)務(wù)最大的風(fēng)險(xiǎn)即長(zhǎng)期墊資風(fēng)險(xiǎn)，資金的回收嚴(yán)重依賴于已開發(fā)土地的出讓，而土地的變現(xiàn)難易又取決于當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的景氣度。
2024-03-09
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